연예인 변정수씨의 투자는 성공적일까?
지난 칼럼에서는 꼬마 빌딩 투자 시의 가치판정 분석에 대하여 알아봤었다.
이번에는 얼마전 꼬마빌딩을 매입한 연예인 변정수씨의 투자 사례를 살펴보자.
변정수씨 건물 매도인은 2019년 6월 강북 고급 상권으로 꼽히는 한남동에 90평 대지의 2층 건물을 38.5억(4.277만/평당)에 매수했다.
연예인들도 많이 거주하는 한남동 고급아파트 나인원 한남 상권에 있는 꼬마빌딩이다.
빌딩은 제2종일반주거지역으로 지하1층 지상 2층의 근린생활시설 건물이다.
변정수씨 매도인은 이 건물을 2.5년가량 보유하고 있다가 2022년 2월 73억(8,109만/평당)으로 변정수씨에게 매도하였다.
이 건물이 법인으로 매입됐다는 가정하여 매수와 매도 차익을 분석해 보자.
총액에는 꼬마 빌딩 매입 시 부수적으로 들어가는 취득세(4.6%)와 중개수수료(0.9%)가 포함된 금액이다.
대출은 상업용 부동산 매입 시 법인이 최대한 받을 수 있는 금액(매수가의 80%)으로 가정하였다.
토지 단가당 가치가 38.5억에서 73억으로 2.5년 동안 90% 상승했음을 확인할 수 있다.
약 10억 정도의 시드머니를 투자해서 세후 26억의 시세 차익을 봤으며 수익률은 보유기간에는 264%(2.5년), 연수익률은 106%인 아주 성공적인 투자라고 볼 수 있다.
그렇다면, 이 건물을 매수한 변정수씨는 어떨까?
필자의 가치판단 분석 기준으로 볼 때 변정수씨의 투자도 긍정적으로 보인다.
2023년 이 인근지역의 실거래 평단가는 1억 초 중반이어서 현재 건물의 시세는 100억 가량으로 추정된다.
또한 이 지역은 거래가 활성화되어 공시지가 상승률이 높은(환금성이 좋음)지역이라 추후 엑시트할 때도 크게 문제가 되어 보이지 않는다.
이와 같이 상업용 부동산 꼬마빌딩 투자 시 건물의 가치 판정 분석을 잘 하여 투자한다면 우리도 성공적인 투자를 이끌 수 있다.
- 꼬마빌딩 투자 처음부터 따라하는 매수 노하우 공개: 이단단 부동산 평생 동반자(naver.com)
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