최근 부동산 시장은 경기 불황과 함께, 고금리, 고물가 여파로 침체기를 보내고 있다. 얼마 전까지 만해도 풍부한 유동성과 저금리 기조로 인하여 투자열기가 뜨거웠던 부동산 시장이었기에 지금의 상황이 낯설고 당황스럽기까지 하다.
신한은행 부동산투자자문센터에서 발표한 2024년 상업용 부동산시장 전망에 의하면 2024년 상반기에는 약 보합세를 보이고 하반기 이후 금리인하 가능성에 대한 전망이 두드러지면서 금리인하의 변곡점에 따라 상업용 부동산 시장 회복이 결정될 것이라고 전망했다.
이와 같은 고금리 기조와 경제 안정성 등의 중요 변수들로 인한 불안정한 2024년 시장을 대비해 투자자들의 ‘옥석 가리기’ 현상이 치열해지고 있다.
부동산 경험이 많고 큰 금액의 부동산을 보유하고 있는 자산가들은 오히려 지금이 기회라고 생각하며 “시장위기야 말로 우량 부동산을 값싸게 매입할 수 있는 절호의 기회”라고 말한다.
상업용 부동산 최대의 호황기였던 2021년~2022년에는 매도자 우위시장으로 100억 미만의 꼬마 빌딩은 인기가 너무 많아서 매수하기도 힘들었다. 그러나 지금의 시장은 보합 관망세로 입지와 매물 종류에 따라 양극화 현상이 심해지고 있어 가치 있는 물건을 골라내는 눈이 어느 때보다도 중요한 시점이다.
그럼 흙 속에 가려진 진주를 어떻게 발견할 수 있을까? 우선 투자 매물에 대한 가치를 볼 수 있는 인사이트가 필요하다.
꼬마빌딩은 아파트처럼 스펙이 일률화 되어 있지 않아 빌딩의 가치 및 가격을 판단하기란 쉽지 않다.
최근에는 고금리로 부동산 침체가 이어지자 시중금리보다 훨씬 높은 수익률로 투자자들을 현혹하는 사례들도 있는데 이 또한 주의가 필요하다.
건물 수익률 부풀리는 사기성 마케팅도 적지 않고 수익률만 보고 들어 갔다가 추후 금리가 인하되면 찬밥 신세가 될 수 있기 때문이다. 그래서 우리는 눈앞의 높은 수익률보다는 빌딩에 대해 본질을 알고 투자를 하여야 한다.
빌딩 투자 시 가장 중요한 포인트는 투자 매물에 대한 가치판정 분석을 잘하여 시세보다 저렴하게 구입하는 것이다. 투자 매물에 대한 가치판정 분석은 기대수익률 뿐만 아니라 주변입지와 상권, 배후 상황과 교통망, 지역 경기상황 확인과 함께 배후 수요 등이 종합적으로 반영되어 평가되어야 한다.
요즘은 부동산 앱들이 잘 되어 있어 빅데이터와 AI 기반으로 토지와 건물의 가치를 산출하여 추정가를 제공해 준다. 또한 토지의 공시지가 및 인근 지역 실거래 사례까지도 확인이 가능하다.
대표적인 앱으로는 랜드북과 부동산플래닛이 있다. 이러한 앱들의 정보만으로만 평가할 수는 없지만 주변 건물의 실 거래가를 바탕으로 나온 수치이기 때문에 참고할 만하다.
또한, 요즘과 같은 부동산 침체기에는 환금성도 중요한데 공시지가 상승률을 분석하여 유추해볼 수 있다. 그리고 주변입지와 상권에 대한 정보를 알아볼 수 있는 앱으로는 오픈업이 있다. 오픈업은 빅테이터 상권분석 서비스로 매장의 월 매출 및 상권분석 정보를 제공하여 투자 매물의 상권 파악에 도움이 된다.
이와 같이, 다양한 툴들을 이용하여 투자 매물에 대한 가치판정 분석을 하는 것이 중요하다. 상업용 부동산은 주거용 부동산에 비하여 투자자에게 매력적일수 있지만 고려해야 할 변수들이 많기 때문에 다각도에서 철저한 가치판정 분석을 바탕으로 투자가 이루어져야 한다.
- 꼬마빌딩 투자 처음부터 따라하는 매수 노하우 공개: 이단단 부동산 평생 동반자(naver.com)
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