지난번 상업용 부동산 매입 시 개인투자와 법인투자의 차이점에 대하여 알아보았다. 이 둘의 차이점을 분석 후 여러가지 이유로 인하여 법인으로 결정하였다면, 어디서부터 시작해야 할지 확인해보자.
1. 법인이란 무엇인가?
법인이란 자연인 이외의 것으로 법률에 의해 권리능력이 부여된 단체(사단법인) 또는 재산(재단법인)을 말한다. 상법 제169조에서는 ‘회사란 상행위나 그 밖의 영리를 목적으로 설립한 법인’임을 말하며 크게 다섯가지의 형태가 있다. 주식회사, 유한회사, 합명회사, 합자회사, 유한책임회사. 이와 같이 다양한 종류의 법인이 있지만 부동산 투자에 적합한 법인은 주식회사와 유한회사다.
1) 주식회사: 주식을 발행해 설립된 회사
2) 유한회사: 사원의 균등액 이상의 출자로 이뤄진 회사
주식회사와 유한회사는 세무상 차이점은 없고 유한회사가 주식회사에 비해 간소화된 규정이 적용된다. 그래서 소규모 1인 부동산 투자를 위한 법인인 경우는 주식회사에 비해 설립이나 운영등이 간편한 유한회사로 설립하는 추세이다.
2. 법인 설립 전에 결정해야 할 사항들은?
1) 상호 2) 사업목적 3) 본점소재지 4) 자본금 5) 주주 및 임원
3. 법인설립 절차는 어떻게 될까?
법인 설립은 스스로 할 수도 있고, 법무사를 통해서 할 수도 있다.
1) 정관의 작성: ‘정관’이란 법인의 조직과 활동에 관한 기본규칙으로 사업목적, 상호, 법인이 발행할 주식의 총수, 1주의 금액 등을 기재 후 반드시 공증인의 인증을 받아야 함.
2) 법인의 실체구성: 주주를 확정 및 자본을 모집하고 법인 기관을 구성하는 단계
3) 설립등기: ‘법인 설립등기 신청서’에 정관과 주식인수를 증명하는 서류 등 첨부해 본점 소재지 관할등기소에 설립등기 신청.
4) 법인 설립신고: 설립등기를 한 날로부터 2개월 이내에 본점소재지 관할 세무서장에게 첨부서류와 함께 신고.
5) 사업자등록증
위와 같은 절차로 법인을 설립하였다면 이제 A씨의 조건으로 건물을 매수해 보자.
※ 예시: A씨는 KB시세 20억원의 아파트 1채 보유/아파트 담보 대출 3억원 있음.
1. 대출 금액 확인 ⇨ 내가 보유한 아파트의 후순위 대출(KB시세 80%까지 가능)을 이용해 추가 12.4억 시드머니 확보(기존 대출 채권최고액 120%포함).
2. 법인 설립 ⇨ 비과밀 억제권역에 법인 본점 설립(법인으로 매입 시 취득세 중과를 피할 수 있음).
3. 건물 매입
⇨ 80% 대출 최대한도를 이용하여 약48억원 건물을 매입(취득세4.6%, 중개수수료0.9%).
A씨는 본인이 보유하고 있는 아파트를 이용해서 48억 건물주가 되었다. A씨의 경우에는 레버리지 효과를 극대화하기 위하여 대출 최대 한도인 80% 기준으로 가정하였으나 본인의 상황과 투자성향에 따라 대출금액은 달라질 수 있다. 건물주가 되기로 마음먹었다면 이제는 입지에 대해서도 고민해 보자.
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