상업용 부동산 투자자들이 가장 많이 하는 질문 중의 하나는 매입 주체이다.
최근에는 1인 법인, 가족법인을 설립해 법인 명의로 투자하는 것에 대한 관심이 증가하고 있다.
왜 자산가들은 개인 명의로 투자하지 않고 법인 명의로 투자하는 것일까?
개인투자와 법인투자와의 차이점에 대해 알아보도록 하자.
개인과 법인의 가장 큰 차이점은 대출과 세금에 있다.
1. 대출(개인 VS 법인)
개인은 부동산 매입 시 대출받을 때 RTI (Rent to Interest)가 적용된다.
RTI란 ‘임대 부동산의 연간 이자비용 대비 연간 임대소득의 비율’로 비주거용 부동산은 RTI 1.5 이상이어야 담보 대출을 잘 받을 수 있다. 최근 부동산 임대 목적 법인도 RTI기준을 적용하지만 법인 대표의 소득수준 및 자산 현황을 더 중요하게 보기 때문에 개인에 비해 훨씬 대출 한도가 잘 나온다.
2. 세금(개인 VS 법인)
1) 취득 시(취득세)
올근생 건물 매입 시 개인과 법인의 취득세울은 4.6%로 동일하다. 그러나 건물에 일부라도 주택이 있는 경우의 세율은 달라진다. 또한 법인의 경우 아래의 3가지 조건이 모두 충족되면 취득세가 중과되니 꼭 확인해야 한다.
-법인의 본점이 수도권 과밀억제권역에 위치
-5년 이내 신규법인
-과밀억제권역 내 부동산 취득
그래서 필자는 과밀억제권역 밖에 본점을 설립해 서울부동산 매입 시에도 취득세 중과를 피할 수 있었다.
2) 보유 시(소득세)
개인은 임대수익이 종합소득세에 합산돼 과세된다. 일반적으로 건물 투자자들은 고소득자들이 많아 임대료와 근로소득이 합산되면 최고세율이 적용될 수 있으니 주의가 필요하다.
반면, 법인은 부동산임대소득은 법인세로 납부되고 법인세율은 개인소득세율에 비해 비교적 낮기 때문에 절세 측면에서 유리하다.
지출의 경우 임대수익을 초과한 (-)된 금약을 이월결손금이라고 한다. 개인의 경우 임대소득에서 발생한 이월결손금은 다른 소득과 통산되지 않으나 법인의 경우는 소득종류와 무관하게 15년 이내까지 통산될 수 있다.
3) 처분 시(양도세)
개인이 주택 외 부동산을 1년 미만 보유 후 양도 시에는 차익의 55%, 1년 이상 2년 미만 보유 후 양도 시에는 차익의 44%, 2년 이상 보유 후 양도 시에는 6~49.5%의 양도세율이 적용된다.
그러나, 3년 이상 보유하면 보유기간에 따라 장기보유특별공제가 적용돼 양도소득세 감면 효과가 있다. 따라서, 개인명의는 장기적으로 투자할 때 유리하다.
반면, 법인은 양도소득세가 법인세로 분류돼 상대적으로 낮은 세율이 적용된다. 따라서, 법인명의 투자는 단기에 유리하다.
이처럼, 개인투자와 법인투자는 장단점이 있으며, 나의 상황과 투자 계획에 따라 다르게 결정돼야 한다.
결론적으로, 대출을 받아 많아 레버리지 효과를 크게 보고 2~3년 이내에 매도 계획이 있는 투자자라면 법인으로 투자하는 것을 추천한다.
그럼 꼬마빌딩을 실제로 매수 시 개인과 법인의 차이점에 대해 다음호에 자세하게 이야기하도록 하겠다.
- 꼬마빌딩 투자 처음부터 따라하는 매수 노하우 공개: 이단단 부동산 평생 동반자(naver.com)
- 이단단의 꼬사사(꼬마빌딩, 건물, 빌딩 사랑하는 사람들): 네이버 카페(naver.com)
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- 이단단의 부동산 평생 동반자: 네이버 블로그(naver.com)
