요즘 부동산 유튜버들이 나와서 디벨롭 성공사례를 많이 보여준다.
이들은 노후 건물을 매입 후 디벨롭하면 얼마나 많은 수익이 나는지를 보여준다. 심지어 내 집 마련이 안된 상태에서 건물투자를 하도록 부추기기까지 한다.
그러나, 필자는 이 의견에는 반대 입장이다.
주택은 생활 필수재로 안정된 내 집 마련이 먼저라고 생각한다. 그래서 건물주 프로젝트는 1주택자거나, 1가구 2주택 또는 다주택자들이 대상이다.
건물주가 되기로 마음먹었다면 일단 내가 가진 자산부터 확인해 보자.
1. 1가구 1주택자이고, 그 이외의 자산은 없는 경우
내가 가진 주택을 담보로 담보대출을 확인해 보아야 한다. 선순위 아파트 담보 대출이 있더라도 후순위 아파트 담보대출이 KB시세 80%까지 가능하니 받을 수 있는 나의 대출을 최대한 활용해보자. 예를 들어 KB시세가 20억인데 기존 대출이 5억이라면, 11억 추가로 받을 수 있다(개인의 상황, 신용등급에 따라 다를 수 있음).
2. 1가구 2주택
똘똘한 한 채만 남겨두고, 1주택은 비과세로 매도하여 건물매입을 위한 시드머니 확보
3. 1가구 다주택
똘똘한 한 채만 남겨두고, 나머지 주택은 매도하여 건물매입을 위한 시드머니 확보
내가 가진 현재의 자산을 확인했다면, 개인으로 할지 법인으로 해야 할지를 선택해야 한다.
꼬마 빌딩과 같은 상업용(수익형) 부동산의 경우 대출금액을 산정하는데 RTI 적용을 받게 된다.
RTI(Rent to Interest)라 함은 ‘임대료의 이자상환이 가능한 비율’이다.
즉 임대수익이 높은 건물은 더 많이 대출이 나올 수가 있다.
개인의 경우는 RTI를 적용 받고, 법인의 경우는 RTI를 적용 받지 않는다. 따라서 개인으로 매수할지 법인으로 매수할지에 따라 대출 가능한 범위가 크게 차이가 난다.
현재 서울 중심가의 임대수익률은 2% 내외이다. 따라서 RTI를 적용 받게 되면 은행에서 받을 수 있는 대출 한도가 많이 줄어들 것이다.
그러나 법인으로 매입하는 경우에는 RTI작용을 받지 않아서 임대수익률이 낮더라도 감정가만 잘 나온다면 대출한도가 더 잘 나올 수 있다.
그럼 꼬마빌딩을 실제로 매수 시 개인과 법인의 차이점에 대해 다음호에 자세하게 이야기하도록 하겠다.
- 꼬마빌딩 투자 처음부터 따라하는 매수 노하우 공개: 이단단 부동산 평생 동반자(naver.com)
- 이단단의 꼬사사(꼬마빌딩, 건물, 빌딩 사랑하는 사람들): 네이버 카페(naver.com)
- 꼬마빌딩(가치판정분석법) 투자 실전기: 네이버 프리미엄콘텐츠(naver.com)
- 이단단의 부동산 평생 동반자: 네이버 블로그(naver.com)
