씨엘인베스트
최윤미 대표
투자 매물의 가치를 분석하고 수치화 하는 것은 부동산 투자에 있어서 매우 중요하다. 이를 통해 매물의 실제 가치를 파악하여 합리적인 투자 전략을 세울 수 있기 때문이다. 투자 전략을 결정하는데 중요한 요소 중 하나는 대출로, 이는 투자 자금을 확보하는 수단이 된다.
우리가 건물을 매수하기 위해 은행에 대출을 의뢰하면, 은행은 대출 실행 전에 해당 부동산의 가치를 평가하기 위해 감정평가사에게 의뢰한다. 감정평가사는 부동산의 실제 가치를 객관적으로 산정해 은행이 대출 금액을 적절하게 설정할 수 있도록 돕는다. 이때 감정 평가사들은 비용성, 시장성, 수익성을 기준으로 다양한 방식과 절차를 통해 부동산 가치를 평가한다. 이 세 가지 방법은 건물의 가치를 서로 다른 관점에서 분석하며, 각각의 방법은 건물의 특성과 시장 상황에 따라 적절히 활용된다.
1. 원가법
원가법은 건물의 가치를 새로 건축한다고 가정했을 때 드는 비용을 기준으로 평가하는 방법이다. 예를 들어 어떤 건물을 현재 시점에서 똑같이 새로 짓는다고 가정했을 경우 필요한 비용이 얼마인지를 계산하는 것이다.
이때 필요한 건축 자재비, 인건비, 설계 비용 등 모든 비용을 합한 금액이 건물의 재조달원가이다. 그러나 시간이 지나면 건물은 노후화되고, 가치가 감소한다. 이를 감가상각이라고 한다.
즉, 건물이 오래될수록 가치가 줄어들기 때문에 새로 짓는 데 드는 비용에서 감가상각을 빼서 현재의 가치를 산정하는 방법이 원가법이다.
대상물건의 가액 = 재조달원가-감가상각
2. 거래사례비교법
거래사례비교법은 건물의 시장가치를 평가하기 위해 최근 거래된 유사한 건물의 실거래가를 비교하여 결정하는 방법이다. 이는 건물의 위치, 크기, 용도, 건축연도, 구조, 시설 등 상태가 비슷한 건물을 선정하여 매매 가격을 분석한다.
예를 들어, 평가하려는 건물과 비슷한 크기, 상태, 위치의 건물이 최근 50억에 팔렸다면, 이 건물도 비슷한 가치가 있을 것이라고 추정해 볼 수 있다. 하지만 건물들의 조건이 완전히 일치하는 경우는 없기 때문에 감정평가사는 이러한 차이를 고려해 조정한다.
평가 대상의 건물이 더 좋은 위치에 있거나 상태가 좋다면 그만큼의 가치가 더 높게 평가될 수 있다.
3. 수익환원평가법
수익환원평가법은 건물의 임대수익을 기반으로 평가하는 방법이다. 이 방법을 건물이 매년 얼마나 많은 임대 수익을 올릴 수 있는지를 계산하고, 그 수익을 현재 가치로 환산하여 건물의 가치를 평가하는 방법이다. 즉 매매가 대비 임대료의 수익성을 산출하여 계산한다.
예를 들어, 건물 구매 투자금이 10억, 임대료 보증금 3,000만 원 / 월세 200만 원이라면 임대수익률은 2.5%이다.
임대수익률 = 월세X12/투자원금 (매매가-보증금)X100
부동산 감정평가사는 이러한 다양한 방법과 요소들을 종합적으로 고려하여 최종 가치를 산정한다. 원가법은 새로 짓는 비용을 기준으로, 거래사례비교법은 유사한 건물의 최근 거래 가격을 기준으로, 수익률환원법은 건물이 창출할 수 있는 수익을 기준으로 건물의 가치를 평가한다.
이렇게 최종적으로 산출된 가치는 부동산 매매나 대출, 투자 결정 시 중요한 역할을 하게 된다. 우리가 이 평가의 본질을 이해한다면 부동산 투자 시 어떤 건물을 선택해야 할지에 대한 중요한 통찰을 얻을 수 있으며, 이는 투자에 대해 더 나은 결정을 내리는 데 큰 도움이 될 것이다.
