씨엘인베스트
최윤미 대표
공실 무서워 건물주의 꿈을 포기하지 마세요
대부분의 사람들은 은퇴 후 안정적인 월세 수익을 얻기 위하여 건물주를 꿈꾼다. 그러나 내 건물에 공실이 생길까봐 두렵기도 하다. 건물 매매 당시에는 임차가 세팅되어 있었는데 잔금 후에는 임차인이 나가는 경우도 있기 때문이다. 그렇기 때문에 건물을 계약하기 전에는 현재 임차인의 임대료가 현 시세에 적절한지, 그리고 월세를 안정적으로 낼 수 있는 우량 임차인인지도 확인해 보아야 한다.
그렇다면 이와 같은 정보를 어떻게 알아볼 수 있을까? 아래 두 사이트에 나와 있는 정보를 이용하여 확인해볼 수 있다.
1. 네이버 부동산
네이버 부동산은 우리나라 1위 포털사이트에서 운영하는 부동산 서비스 답게 방대한 매물 정보가 있다. 내가 원하는 지역을 설정하면 그 지역 임대 매물정보 확인이 가능하다. 현재 임차인의 월세를 동일 평형대의 주변 매물 시세와 비교하여 시세 조사를 할 수 있다.
예를 들어, 현재 임차인은 20평에 평당 15만원의 월세를 지불하고 있다면 주변 매물의 평당 월세가 15만원 수준인지 확인해야 한다. 만약 주변 매물의 월세가 평당 10만원이라면 현임차인이 시세보다 과도한 월세를 지불하고 있는 상황이라고 볼 수 있다. 이와 같이 임대료가 현재 시세와 맞지 않는 경우에는 임대 계약 갱신 시 임대료 조정이 고려될 수 있다. 또한 새로운 임차인을 구하기 어려울 수도 있으니 주의가 필요하다.
2. 오픈업
오픈업은 상권 분석 사이트로 매장의 매출 정보를 제공한다. 내가 원하는 매장의 주소를 입력하면 월간 추정 매출, 시간대, 요일별 매출과 고객의 성별 연령대별 정보까지 다양하게 제공해준다. 이를 통해 지역상권의 특징과 임차인의 매출 정보 확인이 가능하다.
예를 들어, 매수할 건물의 1층 상가에 카페가 있다고 가정했을 경우, 이 카페의 매출이 어느정도 수준인지 확인이 가능하다.
오픈업을 통하여 매출을 확인하였다면 그에 따른 영업이익도 계산해 볼 수 있다. 즉 임차인이 안정적으로 임대료를 낼 수 있는 우량 임차인인지를 알 수 있다. 또한 상권의 정보도 제공하고 있어서 임차인을 선정할 때 더욱 효과적인 임대 및 운영 전략을 수립할 수 있다. 과거에는 정보가 제한적이어서 우리가 임차인의 정보나 재정상황을 알 수 없었지만 요즘은 다양한 채널을 활용하여 정보를 얻을 수 있다.
이를 바탕으로 철저한 시장 조사와 분석, 전략적인 세입자 관리, 적정 임대료 책정 등이 가능하여 공실 리스크를 최소화할 수 있다. 장기적인 관점에서 전문가와 협력하고 지속적으로 학습한다면 건물주의 꿈을 이룰 수 있을 것이다.
