빌딩 매입 강의와 컨설팅을 하다 보면 ‘요즘처럼 고금리 시대에 대출까지 받아 빌딩을 사는 것이 과연 맞을까요’라는 질문을 많이 받는다.

내 답변은 ‘YES’다. 요즘 같은 고금리 시대에는 반드시 자산에 투자하여야 한다. 지금이 우리가 빌딩을 사야 하는 최적의 타이밍이다. 그 이유는 바로 2가지이다.

 

1. 인플레이션 헷지(Inflation Hedge) 효과

인플레이션(Inflation): 시간이 지남에 따라 경제에서 상품과 서비스의 일반적인 가격 수준이 지속적으로 증가하는 것
헷지(Hedge): 부동산, 주식, 금 등 다른 자산에 대한 투자를 통해 보유하고 있는 위험자산의 가격변동을 제거하는 것

인플레이션은 시간이 지남에 따라 동일한 상품과 서비스를 구매하는데 더 많은 재화가 필요하기 때문에 돈의 구매력을 약화시킨다.

따라서 물가가 상승하면 화폐가치가 상대적으로 하락하는데 이처럼 인플레이션으로 인한 화폐의 가치 하락을 막기 위하여 자산투자를 하여야 한다.

이와 같은 자산 투자 방식을 ‘인플레이션 헷지 (Inflation Hedge)’라고 하는데 대표적인 수단으로 부동산, 금, 주식 등이 대표적이다.

그래서 요즘 같은 인플레이션 단계에서는 인플레이션 헷지 효과를 얻기 위하여 상업용 부동산인 빌딩에 투자하여야 한다. 
우리는 빌딩 투자를 통해서 인플레이션에 따른 임대 소득 증가와 인플레이션 기간 동안의 부동산 가치 상승을 기대할 수 있다. 

 

2. 수익률의 법칙에 의한 자산가격의 상승

수익률: 자본에 대한 수익의 비율
수익 / 자산의 가격 = 수익률

부동산 시장에서 수익률이란 ‘얼마의 자산이 얼마를 만들 수 있을까’ 라고 볼 수 있다.

예를 들어 1억 원 자산이 연간 600만 원을 만든다면 수익률은 6%이다. 즉 자산의 가격을 수익으로 나누면 수익률이 나온다.

부동산 시장은 수익률과 밀접한 연관이 있다. 최근에는 고금리 기조로 ‘이자가 거의 2배로 올랐는데 어떻게 빌딩 투자의 적기인가요’ 라고 질문하는 사람들도 있다.

이 질문에 대한 답을 이야기하기 전에 우리는 수익률의 법칙에 대한 이해가 먼저 필요하다.

최근 몇 년 전 ‘파이어족(Financial Independence, Retire Early)’이 선풍적인 인기를 끌었다.

파이어족이란 경제적 독립과 조기 은퇴의 약자로 경제적 자립을 확보하여 조기 은퇴를 꿈꾸는 사람들을 말한다.

만약 연봉 6000만 원 직장인이 파이어족이 되기 위해 근로소득을 대신하려면 얼마의 자산이 필요할까?

세금과 인플레이션 효과는 일단 배제하고 간단히 근로소득을 자산으로 환산해보자. 월급 500만 원(연봉 6000만 원) 받으려면 수익률 3% 시대에는 자산 20억 원, 6%시대에는 자산 10억 원이 필요하다.

6000만 원 / 3% = 200000만 원
6000만 원 / 6% = 100000만 원

우리는 여기서 월급을 대체하려면 상당히 많은 자산이 필요하다는 걸 알 수 있다.

월급으로 받을 때는 얼마 안 되는 돈으로 느껴질 수 있지만 자산으로 환산해보면 엄청 큰돈으로 매달 들어오는 이 돈들은 우리가 생각하는 것 이상의 가치가 있다.

매월 받는 금액은 6000만 원으로 같음에도 불구하고 수익률에 따라서 2배의 자산 차이가 남을 확인할 수 있다. 즉 수익률 3% 가치가 10억 원인 것이다.

그렇다면 수익률에 따라서 자산의 가치가 달라지는 수익률의 법칙에 대해서도 알아보자.

기본적으로 수익률은 기준금리에 의해 변동되며 시장에서는 기준금리에 따라 수익률을 맞추게 된다.

그렇다면 이러한 수익률에 따른 자산의 가치는 어떻게 달라질까?

6000만 원 1% → 60억 원
6000만 원 2% → 30억 원
6000만 원 3% → 20억 원
6000만 원 4% → 15억 원

 

금리가 내려갈수록 더 많은 자산이 필요하며 저금리일 때의 수익률 차이가 더 커진다. 수익률이 3~4%일때의 차이는 5억 원인데, 1~2%일때의 차이는 30억 원이다.

즉 금리가 올라갈수록 수익률이 같이 상승하면서 상업용 부동산의 가치가 하락하고 반대로 금리가 내려갈수록 수익률이 하락하여 상업용 부동산의 가치는 상승한다.

기준금리 상승 → 수익률 상승 → 상업용 부동산 가치 하락
기준금리 하락 → 수익률 하락 → 상업용 부동산 가치 상승

 

그래서 똑같은 금액을 얻는다 해도 고금리 시대보다 저금리 시대에 훨씬 더 많은 자산이 요구되는 것이다. 강남 건물주들이 장기간 공실임에도 불구하고 임대료를 내리지 않는 이유도 여기에 있다.

수익률은 엄청난 자산의 차이를 보이기 때문에 1%만 내려도 내 건물의 가치가 크게 떨어지기 때문이다.

그래서 차라리 공실로 두거나 임차 계약 시 렌트프리(Rent Free/무상임대기간)을 제공하여 수익률을 지킨다.

이것이 우리가 그동안 간과했던 놀라운 수익률의 법칙이다. 따라서 빌딩은 고금리 시대에 매수하여 저금리 시대에 수익률을 맞춰 매도해야 한다.

결론적으로, 상업용 부동산의 투자는 인플레이션 헷지 효과와 수익률 법칙에 의하여 금리가 높은 지금 투자하는 것을 추천한다.

 

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