개원(또는 이전)을 준비하며 가장 신경이 쓰이는 건 입지를 잡고 임대차 계약을 준비할 때다. 물론 이외에도 신경쓸 것은 너무나도 많지만 모든 것이 입지를 잡는 것에서부터 시작된다. 이는 향후 치과가 자리를 잡는 것은 물론이거니와, 치과가 잘 되더라도 임대인과의 안정적인 임대차 상황은 경영상의 안정성을 위해서도 매우 중요한 부분이기 때문이다. 오늘은 임대차계약을 할 때의 주의사항을 검토해 보도록하자.
1. 상가임대차보호법에 해당되는지 여부를 먼저 확인하자.
환산보증금(=보증금+월세×100）이 다음의 금액 이하일 경우 상가임대차보호법이 적용된다.
상가임대차 보호법이 적용되는 입지일 경우 효과는 다음과 같다.
1) 계약의 갱신관련
※ 환산보증금 이내 시
- 계약만료 1~6개월 전 사이 임대인은 갱신거절이나 조건 변경을 통지할 수 있고, 임차인은 계약갱신 요청을 할 수 있다. 만약, 해당 기간에 임대인이 임차인에게 갱신거절이나 계약해지, 조건변경 등을 통지했다면, 임차인은 해당기간에 반드시 갱신요청을 해야 한다. 갱신요청을 할수 있는 권리가 없는 임차인이라면 권리금회수를 준비해야 한다. 쌍방이 아무런 통지를 하지 않았다면, 해당 계약은 1년간 연장되며 이 경우 기존 계약과 동일한 조건으로 갱신된 것으로 보며 임대료는 5% 이내에서 증액될 수 있다.
※ 환산보증금 초과 시
쌍방이 상당한 기간이 지난 시점까지 아무런 통지를 하지 않았다면, 이는 기존 계약과 동일한 조건으로 갱신된 것으로 보며, 임대료는 주변시세 또는 경제사정 등에 따라 증액될 수 있다. 임대인이 계약종료를 원할 경우 임차인에게 통지하면 6개월 후 계약이 종료되고, 임차인이 원할 경우 임대인에게 통지하면 1개월후 계약이 종료된다.
2) 임대료인상관련
※ 환산보증금 이내 시
기존 임대료 기준 최대5% 한도내에서만 인상할 수 있다. 일단 임대료가 증액되면 1년 이내까지 임차인의 동의없이는 증액할 수가 없으나, 다년 계약인 경우에도 1년이 지나면 임대료 증액을 청구할 수 있다.
※ 환산보증금 초과 시
최대 인상 상한선인 5%의 제한 적용을 받지 않는다. 법으로는 임대인이 임차인 동의없이 일방적으로 증액하기 어렵다고 하지만, 치과의 특성상 한 번 자리를 잡으면 이전하기 쉽지 않기에 현실적으로 불리한 게 사실이다. 이와 같이 상가임대차보호법의 적용여부에 따라 임차인 입장에서 유불리가 명확함을 알수 있다.
