[세무] 임대차 계약 시 체크사항 Ⅲ

개원을 준비하며 신경쓸 것은 너무나도 많지만 모든 것은 입지를 잡는 것에서부터 시작이 된다.

1. 건축물대장상 용도의 적정성을 관할보건소에 미리 확인하자.

 의료기관개설을 진행하려면 건축물대장상 용도가 ‘제1종 근린생활시설’(2종인 경우 보건소 별도 검토후 처리함)로 돼있어야 한다. 만약 위의 경우가 아니라면 추후 인테리어가 상당부분 진행되더라도 개설신고 접수자체를 받아주지 않는다.

의료기관개설신고 시 건축물대장상 용도변경이 필요한 상황이라면 변경에만 보통 열흘에서 보름이 걸린다. 인테리어가 대부분 완료된 개원막바지에 이를 진행하면 예상한 개원일보다 많이 늦어질수 있다.

따라서 임대차를 하기 전에 미리 보건소에 연락해 추후 개설신고 진행 시 문제가 없는 용도로 돼있는지의 여부를 확인해야 한다. 또한 용도변경 시 일반적으로 건축사를 끼고 하므로 일부 예상치 못한 비용도 발생을 한다.

따라서 최종임대차계약전에 변경이 필요하다는 사실을 알았다면, 건물주와 협의해서 용도변경의 비용을 어떤식으로 부담할지 여부와(원칙은 임차인의 필요에 의해 하는 것이므로 임차인 부담이 맞지만, 건물주들은 병원이 들어오길 바라는 경우가 많기에 임대차계약 전에 건물주와 미리 협의를 통해 일부 비용전가가 가능한 경우도 있으므로 협상을 통해 비용부담을 줄이는 것이 현명하다) 임대차계약을 시작하면서부터 용도변경을 바로 진행하고 이러한 상황에 건물주가 적극 협조해주기로 하는 특약을 기재할 필요가 있다.

2. 장애인시설설치의 필요성 여부도 확인해야 한다.
얼마 전 개원한 박OO 원장의 사례이다. 건물자체의 임차인이 대부분 메디컬이었기에 아무 고민없이 임대차를 하고 인테리어를 진행하면서 당연히 허가가 날 것이라는 마음으로 개설신고를 진행했다.

그런데 이게 웬일인가. 보건소에서 건물에 장애인시설을 설치해야 개설신고가 나올 수 있다는 것이다.

박 원장은 보건소 측에 이미 들어온 병원은 다 해줬는데 왜 내가 들어올 때만 건물에 장애인시설을 자기부담으로 설치해야 하냐고 강하게 따졌지만 보건소직원은 “건물 전체에 모든 의원의 연면적 합계액이 500제곱미터 이상이면 설치의무가 있다”고 했고, 하필 박 원장이 개원하면서 연면적이 500제곱미터를 넘게됐다. 이에 건물 입구 및 엘리베이터, 공용화장실 및 본인층 등에 장애인 시설을 설치하고 장애인협회의 확인을 받는 데에만 2000만 원에 가까운 생각지 못한 비용이 발생했다.

즉 임차하는 건물에 기존에 병원들이 이미 많이 들어와 있다하더라도 본인이 치과를 세우면서 총연면적이 500제곱미터를 넘는다면 장애인시설설치의무가 발생하니 이에 대한 주의가 필요하다.

3. 간판위치의 확인
임대차 시 건물의 상권위치와 가시성을 보고 계약을 하는 경우가 일반적이다. 건물을 보며 간판의 가시성도 미리 생각을 하며 계약을 했는데, 나중에 건물주가 미관을 위해 그 위치에는 안된다고 하는 경우가 있을 수 있다.

따라서 추후 치과간판을 어느 위치에 어느정도 크기로 달아야 문제가 없는지도 미리 합의하는 것이 좋다.

개원시작의 첫 단계인 임대차계약서작성을 꼼꼼하게 챙김으로써 첫단추를 잘 끼우는 것이야말로 성공개원을 위한 준비의 전부라 해도 과언이 아니다.