신규개원 및 이전을 준비하며 신경쓸 것은 너무도 많지만 모든 것은 입지를 잡는 것에서 시작된다. 오늘은 임대차계약을 할 때 반드시 검토할 사항들을 살펴보자.
1. 건축물대장 상 여러호실로 구분등기 돼있다면 호실별로 계약서를 작성함으로써 상가임대차보호법에 적용대상이 될 수 있는지 여부를 확인해보자.
두 명의 원장이 서울에서 공동으로 501호와 502호 두 개 호실을 임차해 실평수 80평 규모 치과를 오픈한다고 가정하자. 보증금이 2억 원에 월세가 1000만 원이라 가정하면 환산보증금이 12억 원으로 기준금액을 초과하기에 상가임대차보호법 대상이 안 되며 따라서 확정일자도 받을수 없다. 예를 들어, 서울지역은 환산보증금이 9억 원 이하일 경우 상가임대차보호법 적용대상이 된다. 현행법상 상가임대차보호법이 적용되는 지역별 환산보증금은 지난번 칼럼에서 기재했다.
그런데 만약 501호와 502호가 건축물대장상 구분으로 등기가 돼있어서 각 호실별로 임대차계약서를 작성할수 있다 가정해보자. 이 경우 각 계약서 당 보증금 1억 원에 월세 500만 원인 2장의 임대차계약서를 작성함으로써 각 계약서당 환산보증금은 6억 원이 된다. 이는 서울 기준으로 환산보증금 범위이내이므로 확정일자를 받고 상가임대차보호법의 적용을 받을수 있다.
이는 비단 각 호실의 주인이 다를 때뿐만 아니라 동일 임대인이라도 가능한 방법이다. 즉 내가 임대차를 하려는 자리가 환산보증금을 초과하더라도 구분등기가 돼 있는지 확인해본 후 구분등기가 돼있다면 환산보증금 이내인 임대차계약서로 여러장의 임대차계약서를 기재함으로써 법의 보호를 받을 수 있는 방법이 있음을 기억하자.
2, 상가임대차보호법의 대상이 돼 확정일자를 받을 수 있는 자리면 사업자등록증을 발급받아야 한다. 치과개원 시 정석의 개원행정 절차는 다음과 같다.
의료기관개설신고 ➝ 사업자등록증발급 ➝ 지급계좌신고(=심평원신고) ➝ 공단인증서발급.
대형병원급의 치과를 개원하는 게 아니라면 일반적으로 인테리어를 5~6주 사이를 잡고 진행하는 것이 일반적이다. 일반적으로 의료기관 개설 신고는 인테리어가 최소 70~80%이상 진행됐을 때 신청가능하다.
보건소에 의료기관 개설 신고를 접수하면 사전적으로 소방서에서 소방실사가 나오는데 현실적으로 인테리어가 최소 70~80% 정도는 진행돼야 소방설비가 구비되기 때문이다. 인테리어가 이 정도 진행됐다는 것은 이미 인테리어 마감 예정이 길어야 일주일에서 열흘 정도 남았다는 것인데 이 정도의 시간이 흐른 후 개설신고를 하고 사업자등록증을 발급받은 후 세무서에 가서 임대차계약서에 확정일자 도장을 받는 것은 너무 늦다. 개설신고증 발급 전에 사업자등록증을 발급받을 수 있는 재량이 있는 담당 세무사와 상의 후 빨리 진행해야 한다.
개원의 첫 단계인 임대차계약서 작성을 꼼꼼하게 챙김으로써 첫 단추를 잘 끼우는 것이야말로 향후 치과가 자리를 잡는 것은 물론 치과가 잘 되더라도 임대인과의 안정적인 임대차 상황은 경영상의 안정성을 위해서도 매우 중요한 부분이기에 성공개원을 위한 준비의 전부라 해도 과언이 아닐 것이다.
