황재만 세무사
해냄세무회계
E yellowjm@hanmail.net
대한민국의 주택은 특수성을 고려해 관련 양도세도 많이 바뀌고 있다. 최근 부동산 시장은 침체기를 거쳐 다시금 분양시장이 뜨거워지고 있고, 이는 저금리 등의 원인도 크다고 한다.
주변에 임대주택이나 오피스텔 등의 신규분양시장도 활발한 이유일 것이다.
양도세는 방대하지만, 우선 관심분야가 가장 큰 비과세 부분을 체크해보자.
양도순서나 취득순서를 조금 틀려서 크게 손해 보는 경우도 허다하기 때문이다.
1세대1주택 비과세는 흔히 기본기에 속해서 잘 알려져 있다.
이는 1세대(거주자 및 그 배우자가 동일주소에서 생계를 같이하는 가족과 함께하는 것)가 1주택을 2년 이상 보유 후 양도하면 거주하지 않아도 세금이 없는 규정이다.
여기서 가족이란 거주자와 배우자의 직계존비속 및 형제자매이며 장인, 장모, 처남, 처제, 사위, 며느리도 포함된다.
예를들면 신 원장 부부(1주택보유)가 장모님(1주택보유)을 모시고 살면 이는 1세대 2주택이 되는 것이다.
이런 경우라면 양도 전 반드시 세대분리 후 양도해야 1세대1주택 비과세를 받을 수 있다(2년 보유는 필수).
실무상 착각하기 쉬운 케이스를 소개하면 다음과 같다.
만약 구 원장 부부는(1주택보유 + 오피스텔1개)를 가지고 있었다면 오피스텔의 사실상 용도에 따라 거주용이면 주택으로 보아 2주택소유자가 되는 것이다.
이를 모른 채 양도한다면 비과세 혜택을 받지 못하고 세금폭탄을 맞게 되는 것이다.
오피스텔은 통상 분양 시 상가용으로 예상해 부가세를 환급받지만 양도 시에는 반드시 용도체크가 필수다.
그리고 1주택 보유 외에도 본인도 모르는 시골주택이나 작은 지분의 상속주택이 있다면 추가로 주택으로 보기 때문에 비과세혜택이 없다. 이때에도 반드시 가치가 적은 주택을 미리 양도하거나 증여해 1주택으로 만든 후에 양도해야 하겠다.
그 외에도 판단하기 어려운 사례들이 많아서 정답은 양도 전 미리 세무사에게 상담을 받고 세금폭탄을 피할 수 있는 방법을 찾는 것이 무엇보다 중요하다.
다음 칼럼에는 1세대 2주택임에도 불구하고 비과세를 받을 수 있는 재밌는 규정이 있어서 이를 알아보고자 한다.
